O contrato de corretagem, com previsão legal nos artigos 722 a 729 do Código Civil de 2002, é conceituado (art. 722, do CC/2002) como o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (corretor ou intermediário), não ligada à outra um virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Como se sabe, a atuação do corretor ou intermediário é comum na venda de imóveis, bem como na de mercadorias e ações na Bolsa de Valores, estando inclusive regulamentada por normas específicas.
No que tange a sua natureza jurídica, o contrato de corretagem é bilateral (sinalagmático), oneroso e consensual. Trata-se de, em verdade, de um contrato acessório, já que depende de outro negócio para existir, ou seja, de um pacto principal celebrado no interesse da pessoa (comitente) que busca o serviço do corretor, sendo, também, aleatório, haja vista envolver a álea, o risco, particularmente a celebração desse negócio principal, e informal, por não exigir forma escrita.
Ato contínuo, o artigo 723 do CC/02 (Alterado pela Lei nº. 12.236/2010) dispõe que: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”, “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”, conforme previsto no parágrafo único do citado artigo.
Em tempo, registre-se que o corretor deve, também, prestar ao cliente todas as elucidações que estiverem ao seu alcance, no que se refere à segurança ou riscos do negócio, das alterações de valores e de tudo mais que possa influir nos resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos, devendo tal prestação se pautar pelo agir honestamente próprio da boa-fé objetiva, posto que, o desrespeito a tais deveres acarreta a resolução do contrato, inclusive, com perdas e danos a parte lesada.
No que se refere à remuneração (comissão), a que tem direito o corretor, o artigo 724 do CC/02 põe que se esta “… não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”. E, o artigo 725 do mesmo Código, prevê que: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”. Tal regra encontra pacificação na jurisprudência pátria, até mesmo no sentido de a remuneração do corretor ser devida, ainda que haja descumprimento póstumo de uma das partes, sob o juízo de que o que é principal neste contrato é o resultado útil de aproximação dos negociantes.
E, o Enunciado 36 da 1ª Jornada de Direito Comercial, define que “O pagamento da comissão, no contrato de corretagem celebrado entre empresários, pode ser condicionado à celebração do negócio previsto no contrato ou à mediação útil ao cliente, conforme os entendimentos prévios entre as partes. Na ausência de ajuste ou previsão contratual, o cabimento da comissão deve ser analisado no caso concreto, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo devida se o negócio não vier a se concretizar por fato atribuível exclusivamente a uma das partes.”. Já o artigo 726 do CC/02, define que se: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”.
O artigo 727, por sua vez, prevê que, não haver prazo determinado para atuação do corretor, o dono do negócio pode dispensá-lo, sendo certo que se “… o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.”, apontando o artigo 728 que “Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”.
Por fim, o artigo 729 estabelece que os preceitos sobre corretagem constantes do referido Código Civil não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial, como é o caso das normas que tratam da corretagem imobiliária.
